كتب _ إياد علي:
تصاعدت في الآونة الأخيرة التحذيرات من احتمال تشكّل فقاعة عقارية داخل السوق المصري، ما دفع الخبير العقاري ومؤسس منصة مصر العقارية أحمد البطراوي إلى التأكيد على أن معالجة هذا الخطر تبدأ من إصلاح منظومة التمويل العقاري جذرياً.
وشدّد على أن الوقت قد حان لنقل مسؤولية التمويل من أيدي المطورين إلى البنوك، باعتبارها الجهة القادرة على تحقيق الشفافية والانضباط المالي وضمان حقوق العملاء والمستثمرين على حد سواء.
وأوضح البطراوي أن استمرار المطورين في تقديم أنظمة تمويل دون رقابة مالية أو تراخيص رسمية يُعد ثغرة تنظيمية تهدد استقرار السوق، مشيراً إلى أن هذه الممارسات تُعد في الأسواق العالمية اختصاصاً حصرياً للبنوك والجهات المالية المرخصة، وليست من مهام شركات التطوير العقاري.
وأضاف أن غياب الشفافية في بعض العقود التمويلية أدى إلى حالة من الغموض لدى العملاء، حيث تُطرح أنظمة سداد مطولة دون توثيق رسمي، ما يعرض جميع الأطراف لمخاطر قانونية ومالية، داعياً الهيئة العامة للرقابة المالية إلى التدخل العاجل لإلزام المطورين بالحصول على تراخيص مسبقة لأي منتج تمويلي قبل طرحه في السوق.
إصلاح تشريعي شامل يقوده كيان وطني منظم
وأضاف البطراوي أن الإصلاح الحقيقي للسوق العقاري لا يمكن أن يتحقق إلا من خلال إعادة بناء الإطار التشريعي والتنظيمي الذي يحكمه، بحيث تكون الدولة هي صاحبة زمام المبادرة في إدارة القطاع لا الأطراف التجارية فقط. وأوضح أن جوهر الأزمة لا يكمن في العرض أو الطلب أو الأسعار فحسب، بل في منظومة الإدارة وغياب جهة تنظيمية موحدة تمتلك سلطة القرار.
وقال في هذا الصدد: “طالما ظل تنظيم السوق محصوراً بين المطورين والمسوقين فقط، فلن يتحقق الإصلاح، لأن من يستفيد من الخلل لا يمكن أن يكون المكلّف بإصلاحه”.
وأكد البطراوي أن الدولة بدأت بالفعل في اتخاذ خطوات جادة نحو ضبط السوق عبر تشريعات جديدة تستهدف حماية المستهلكين ومنع الممارسات غير العادلة، داعياً إلى تسريع هذه الجهود عبر تأسيس “الهيئة العليا للعقار المصري” كجهة مستقلة تتولى الإشراف الكامل على القطاع، وتضع قواعد موحدة للتمويل والتسليم والإعلان، وتضمن التوازن بين مصلحة المواطن والمطور والمستثمر.
هيئة عليا للعقار… ضرورة وطنية
وأوضح البطراوي أن هذه الهيئة يجب أن تضم في هيكلها ممثلين من القطاعين العام والخاص والمجتمع المدني، إلى جانب الهيئة العامة للرقابة المالية، لتشكيل منظومة رقابية متكاملة تشرف على مراحل التطوير العقاري كافة — بدءاً من التخطيط وحتى التسليم النهائي.
وأشار إلى أن الهدف من إنشاء الهيئة ليس الرقابة فقط، بل تحقيق حوكمة حقيقية للعلاقات داخل السوق، من خلال توحيد العقود، وتحديد ضوابط الإعلان والتمويل، ومنع أي تعاملات نقدية مباشرة خارج الإطار المصرفي، عبر فرض حسابات ضمان خاضعة للرقابة الحكومية.
وشدد على أن “العقار المصري يمثل ثروة قومية كبرى، وتنظيمه هو الضمان الوحيد لحماية المواطن والمستثمر معاً”، مؤكداً أن اللحظة الراهنة هي الأنسب لإطلاق هذه الهيئة الوطنية التي ستعيد الثقة إلى السوق وتفتح آفاقاً جديدة للنمو والاستثمار.
التكنولوجيا والحوكمة… سلاح الشفافية وإنقاذ السوق
ولفت البطراوي إلى أن مستقبل السوق العقاري المصري بات مرهوناً بقدرة الدولة على فرض التحول الرقمي والحوكمة الشاملة، موضحاً أن التكنولوجيا أصبحت أداة رئيسية لضمان الشفافية وتتبع حركة السوق في الوقت الفعلي.
وأضاف أن العقارات اليوم لم تعد وحدات تُباع وتُشترى فقط، بل أصبحت صناعة متكاملة تدار بأنظمة مالية وتسويقية وتشريعية متشابكة، وهو ما يتطلب منظومة رقمية موحدة لتسجيل العقود العقارية والتمويلات إلكترونياً، بما يمنح السوق وضوحاً غير مسبوقاً ويساعد الدولة على مراقبة المؤشرات الحقيقية للعرض والطلب.
وأشار إلى أن التحول الرقمي سيتيح توثيق كل عملية بيع وتمويل لحظياً داخل قاعدة بيانات مركزية وطنية، ما يضمن حماية حقوق العملاء ويمنع التلاعب، قائلاً: “من دون التحول الرقمي ستبقى السوق رهينة الفوضى، وستظل التساؤلات حول الفقاعة العقارية مطروحة بلا إجابة”.
وختم البطراوي تصريحاته بالتأكيد على أن حوكمة السوق العقاري لم تعد خياراً بل ضرورة وطنية، مضيفاً: “حين تمتلك الدولة زمام المبادرة، وتصبح البنوك هي المسؤولة عن التمويل، ويدار السوق برقابة رقمية شفافة، سنرى سوقاً عقارياً آمناً، مستقراً، وجاذباً للاستثمار المحلي والأجنبي في آن واحد”.
